투자하면 최대 9% 이자를 보장해준다는데 괜찮을까? MBS?

최근 지인이 분양업체로부터 상담받은 내용을 공유 해준 내용이다.

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골자는 계약을 한후 분양 까지 최대 년 9% 이자를 지급하고, 입주 시점에는 계약을 해지할수도 있고, 입주도 가능 한 상품이라고 해서 같이 투자 하자는 내용이다. 궁금했다. 왜 9% 고정이자를 지급하지? 어떻게? 단순히 그돈으로 집을지어서 계약금을 운용하나? 궁금했다.

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결론만 먼저 얘기하면 필자는 투자하지 않았다. 무엇보다 정확히 내용을 이해하기 어려웠고, 계약을 했을때의 리스크 대비 수익율이 높다라고 판단되지 않아서 였다. 사실 투자할 돈도 없다. 여튼 생각나는데로 현재 상황을 정리해 두려 한다.

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계약금 100% 환불보장제

최대 고정 년 9% 이자 보장

필자는 투자 하지 않았음

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투자개요서

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MBS | ​Mortgage Backed Security

모기지저당증권

동일한 케이스는 아니겠지만 문득 MBS, 모기지저당증권이 떠올랐다. 아시다시피 MBS는 자산유동화증권의 한종류로 서브프라임 모기지 사태의 주범이라고 할수 있다. 아래는 나무위키에서 가져온 모기지저당증권의 전문이다. 참조하자.

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MBS, 다시 말해 자산유동화증권의 한 종류로 모기지대출을 해준 은행이 유동성을 확보하기 위해 저당권을 담보로 다시 채권을 발행하는 것. 서브프라임 모기지 사태의 주범이라고도 할 수 있다.​

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미국에서 집을 살 때는 대부분 모기지대출을 통해 산다. 비교적 저렴한 이자율로 10년 이상 장기 대출을 받을 수 있기 때문에, 손쉽게 주택을 마련할 수 있었다. 대출 기한이 매우 길기 때문에 안정적으로 이자와 원금을 상환할 수 있을 뿐 아니라, 최악의 경우 주택차압으로 채무관계가 종결되는, 과거 대공황기 서민을 위해 만들어진 제도다.

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하지만 은행 입장에서는 거액의 대출금을 내주고 20, 30년에 걸쳐서 소액의 이자를 받는 것이 만족스럽지 못했다. 그래서 이 모기지를 담보로 하여 채권을 발행한 것이다. 수익률은 조금 떨어지지만 수십년 걸려서 받을 원금과 이자를 한꺼번에 받을 수 있고, 무엇보다도 유동성이 창출되기 때문에 매우 매력적인 방법이었다.

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일단 채권을 발행하면 은행은 거래에서 완전히 빠지게 된다. 채무자의 이자는 은행을 거치지 않고 투자자에게로 직접 지급된다.

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은행은 금세 원금을 회수하게 되고 이 돈으로 또다시 주택담보대출을 해준 뒤 MBS를 발행한다. 이렇게 계속 채권을 발행하면서 엄청난 수익을 올리게 되었다. 물론 은행이 소유한 모기지론을 유동화하면 모기지론에서 얻는 이자수익은 줄지만 매각대금의 유동화와 위험자산을 줄이며 BIS 비율을 개선시키는 효과가 있다. 투자자들도 가만히 있지 않고 CDO를 발행하여 투자자들도 신속하게 원금을 회수하는 루트를 보인다. CDO를 산 투자자들도 마찬가지로 수익을 올린다.

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이렇게 MBS, CDO 등 이중삼중으로 파생상품을 발행한 까닭에 하나의 주택거래에서 다수의 금융거래가 발생하게 되었다. 구입자가 파산이라도 하게 된다면 연관된 투자자들은 줄줄히 쪽박을 차게 되는 구조이다. 하지만 2008년 당시까지만해도 미국의 집값이 계속 상승중이었고, 이후의 경기에 대해서도 낙관적인 전망이 지배적이었기 때문에 이러한 파생상품의 발행이 성행하고 있었다.

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대한민국에서는 한국주택금융공사가 이것을 만든다. 위와 같은 폐단을 막기 위해 모든 MBS에 적용한 것은 아니지만 일시적인 대출 상품, 예를 들어 2015년 출시한 안심전환대출의 MBS에 대해선 은행이 MBS를 발행해 유동성을 확보하고 재대출하는 걸 막기 위해 MBS를 매수하도록 제한하는 경우도 있다.

출처 : 나무위키

출처 나무위키